星のやと星野リゾートリート
年1回、5連続休暇を取らなきゃいけないということで、軽井沢に行ってきました。
本当なら海外とかせめて沖縄にでも行ってバカンスしたかったものの、
妻が身重なので断念せざるを得ませんでした。
まだ避暑という季節でもないですが、近場でゆっくりということで軽井沢に決定。
近場だし、宿にお金をかけてもいいか、ということになり、星のや軽井沢に泊まることに。
星のやは以前富士に行ったことがあるので、これで2施設目。
ちなみに界は鬼怒川、加賀、出雲の3施設に行ったことあります。いずれもリートの運用資産ですね。
暇なので今回宿泊した星のや軽井沢と、当該資産のオーナーである星野リゾートリート（HRR）について書いてみようかと。
まずは星のや軽井沢の運営実績を見てみましょう。
驚愕のADR年平均80,000円ですって。
HRRの中だと、星のや京都が90,000円超えていますが、それにしても高い。
今の日本で、ここまで高いADRを誇るホテルって他にどこがあるだろう。
今回改めて感じた星野リゾートの料金の恐ろしさは、
星「2泊泊まってくれたら、1泊●万円でええでー」
↓
ワイ「ぐぬぬ…高いけどまあ2泊均せばなくはないか。よし、決めたろ！」
↓
星「あ、言うの忘れてたけどサービス料10%とるでー」
↓
ワイ「ファッ！？」
↓
星「もちろんやけど消費税も8%かかるでー。10月以降は10%やでー」
↓
ワイ「」
ってなるところですね。
表示価格より、単純に20％近く実際には多く支払わないといけませんからね。
冒頭に記載した通り、我が家は星野リゾートに何度か宿泊していますが、
決して家計に余裕があるわけではなく、毎回必死の思いで宿泊費を工面しております。。
今回宿では一度も食事せず、全てコスパ重視の外食で済ませました。
食事するにもアクティビティを申し込むにも、全て上述のサービス料+消費税コンボを食らうので、
改めてそう簡単に来られる施設ではないなと痛感しました。
サービス水準は高いし、ゆとりのある過ごし方ができるので、贅沢なことに間違いはないんだけど、
果たしてそこまでの価値があるかというと、、どうなんでしょう。これはそれぞれの価値観でしょうけど。
そしてこの星のや軽井沢も、HRRの運用資産な訳です。
よくもまあ、こんなに広大な敷地を持つ施設をリートに組み込もうと思ったものです。
境界は取れてないし、木造施設含むし、スポンサーからの借地だし。。特記事項見てるだけでも面白い。
この物件（に限らず星のや全般）のアクイジション担当と、ER書いた方には是非裏エピソードを教えていただきたい。
直近のREIT側の運営実績も好調だし、変動賃料含むとはいえ、これだけのADRが取れていればスポンサー側も儲かってるんじゃないですかね。知らんけど。ちなみに賃料設計は下記の通り。
施設が特殊すぎて、賃料単価の議論はあまり意味をなさないと思うけど、
2023年に賃料改定が可能になったタイミングでどういうアクションをするんでしょうね。
少なくとも足元のNOI利回りは鑑定ベースで8.3%（2018/10期）、実績ベースだと10%超えてくるので、優良物件であることは間違いありません（償却重いけどそれでも相当回ってる）。
HRRといえば、確か上場時の株価が50〜60万くらいだったような（一度2分割してるので、今の水準に直すと20〜30万程度）。
単純に5年くらいで株価が倍になってるってことです。
正直上場時は、一口あたりの単価が高いし、前述の通り境界が全く取れてなかったり、竣工年不明の物件があったり、スポンサーとの利益相反だったり、
色んな意味でReitableじゃない案件が多すぎて、評価されないだろうなと読んでました。
蓋を開けてみると（上場の時期も良かったし）、そこまでめちゃめちゃ評価されているというわけではないけど、外部オペレーターの物件もMIXしながら、何とかうまくやっているという印象です。
ホテル特化型でいえば、大江戸は論外だし、いちごはP/NAV1倍割れだし、森トラは分散効いてないし。
JHRは個人的に好きです。一時冴えなかったけど、最近また株価も戻してきているようですね。
あとは今話題のインヴィンシブルね。これはどこかで取り上げて記事にしたいっすね。
話を元に戻すと、ホテル特化型の中でもHRRのようなリゾートホテルに重心を置いたリートが日本で上場し、
さらにスポンサーのブランド力も相まって一定の評価を受けているというのは、なかなか意義深いんじゃないかと思います。
外部からビジネスホテルを買ってくるのであればともかく、星のやや界、リゾナーレクラスを開発するには相当な時間と労力が必要ですから、
HRRが更なる成長を遂げるには、もう一段アクティブな運用が必要かもしれませんね。
外部成長という意味では、既に開発案件への投資などを行なっていますが、今後は海外案件の組入れなんかも検討することになるかもしれませんし、
内部成長という意味では、前述の対スポンサーの賃料交渉でどういったアクションを起こすかが非常に注目です。
（少しケースは違うけど、最近積水ハウスリートがスポンサーのMLを外すことにしたようだし）
さて、、星野さんにお金をたくさん落としたので、休み明けからまた頑張らねば。。
