tedのブログ

不動産、金融の話。たまに野球、音楽の話。

2021年振り返り&2022年に向けて

毎年大晦日に更新してきたこのブログも、今年はそれさえままならず、結局年明けてから更新することになってしまいました(というか、大晦日に限らず更新しろよって話なのですが…)。

 

さて2021年は引き続きコロナに翻弄された1年となってしまいましたが、簡単に振り返っておきたいと思います。

 

仕事的には、今の会社にJoinして3年目となり、色々とトラブルに見舞われながらも、小さいながらも新聞に載るような案件を複数主導することができ、客観的にはまずまずの一年と言えるのかもしれません。

ただ、満足しているかというとそういうわけでもなく、昨年までの種まきや運に恵まれた部分が多かったと自覚しています。

「満足していない」と言うと意識の高い人っぽいですが、「さらに高みへ」というような崇高なものではなく、ただ成り行きに任せて日々を過ごしてしまったのは大きな反省です。去年も同じようなことを書いた気がしますが。

 

コロナ禍のせいなのか何なのかは分かりませんが、どうも気持ち的に本調子でない時期もあり、新しいことにチャレンジしようとか、案件をより良くdeliverしようという意識を持てなかったな、と思います。

完璧主義的な性格も影響して、どうしてもいっぱいいっぱいになってしまう時期が多かったのかもしれません。

精神的な話は、意識して変えられる部分と性格的にどうしようもない部分があると思うので、ある種割り切った上でやっていかなければいけないなと思います。

同僚や部下を上手く動かしながら、自分の思う通りに仕事が進むような「仕組み」を作るとか(これが難しいのですが)、多少Qualityに目をつぶるとか。。

 

何だかネガティブな話になってしまいましたが、立場や年齢柄、ある意味色んなところでコキ使われる時期だと思うので、ここが踏ん張りどころという意識でやっていきたいですね。

ポジティブな意味で、次のキャリア・ステップについても考えていく、そんな1年にしていきたいと思っています。

 

さて、不動産マーケットについては、相変わらずの膠着状態?が続いている印象です。

ホテルはさておき、オフィス含めて何か致命的なコロナの影響が顕在化したかというと、そういうわけでもなく、何とか踏みとどまった1年だったんじゃないかと。

裏を返せば、今年は分岐点になるような気がしています。コロナ禍に突入して2年、変異株に振り回されることは続くのでしょうが、「どう働き、どう暮らしていくか」のいわゆる行動様式は、より輪郭がくっきりしてくるのではないかと思います。

 

少なくとも日本企業の多くは、完全在宅勤務といった振り切った形はとっておらず、ずっと様子見姿勢(出勤・在宅のハイブリッド)だと思いますし、個人消費についても、ECを使う頻度が高まっているとはいえ、週末の人出を見ていると商業施設への訪問・購買ニーズは間違いなくある(年末年始のオンラインセールでサイズ合わなかったので、個人的にはやっぱり店舗購入だよな、と実感していますw)。

 

ずっと言われていることですが、コロナ禍が早めに終息に向かえば、「やっぱり元の方がいいじゃん」となると思いますし、変異株との追いかけっこをする状況がこのまま3年、5年と続くのであれば、今の流れがより強まっていってしまうことになるでしょう。

 

J-REITのオフィス・商業系銘柄は既に弱含んでいますが、引き続き難しい運営を迫られそうです。売却益で配当を作りながら回復を待つ、という方法がどこまで持つか。

ノンコア物件を売却してポートフォリオが筋肉質になることは望ましいことですが、本来売却すべきでない物件を売却してしまうようなことは避けるべきですし。

 

レジはある程度悪影響は出尽くした印象です。稼働率・単価ともにここから更に下げていくことは考えにくいような。先ほどの行動様式の話と関連しますが、都心離れ・地方移住の流れがもう一段加速するかというと、そうは思えません。

 

ホテルは、いつコロナが終息するんだという問題はありつつも、完全に元に戻る可能性があるという意味ではオフィス・商業施設よりもポジティブに見えます。11月に久しぶりに飛行機を使って国内旅行に行きましたが、やっぱり楽しいっすよ。旅行。

物流?まだまだいくでしょ。買っとけ買っとけ。知らんけど。

 

去年のpostを見直すとインフラファンドを勉強したいとか書いてありましたが、結局全く手つかず。今年はデータセンターについてもしっかり勉強したいところです。

 

今年も宜しくお願いします!

2020年振り返り

昨年末に「2019年振り返り」で投稿して以来、更新が滞ってしまいました…

今年も途中で「ポストコロナの不動産マーケット」的なpostを途中までdraftしていたのですが、刻一刻と変わる状況と、将来が誰にも見通せない中で、まとまりのない内容になってしまい、投稿を断念していたのであります。。

 

そうは言っても年末ということで、何かしら自分の考えや思いを残しておきたいと思い、改めてペンを取りました。

 

昨年末の投稿を見返すと、

「節目だ節目だと言われてきたオリンピックがついに開催されるわけで、少なからずどこかに変調は来すんでしょうが、個人的には大クラッシュみたいなものはないんじゃないかと思いますね。あるとすれば、政治リスクとか地政学リスクに端を発して小爆発が起こってしまうくらいでしょうか。」

とか書いてあって、如何に今年が予測できない異常な年だったかを実感しました…。

 

まあ今年は、言うまでもなく激動の一年(ステイホームで移動自粛していたのだから「激静」かもしれない)でしたが、世の中のことはさておき、自分的にもそれなりに変化のあった一年だったように思います。

 

年の前半は、コロナによる出社停止で案件も軒並み中止or延期で、正直ただただボーッと過ごしている時間も多かったです。

「コロナ鬱」なるものがニュース等で話題になりましたが、自分自身も他人事には思えない、そんな状態でした。

春先に(今となっては幸いなことに)promotionがあり、より自分自身の役割・責任がヘビーになる中で起きたコロナショック。ステップアップしたは良いが、冗談抜きでいきなり首切られるんじゃないか、という不安の方が大きかったです。3月でしたかね、毎晩WBS付けるたびに「NY市場でサーキットブレーカー発動!!」みたいな話ばかりで、鬱々と過ごしていたように思います。

 

感染状況は好転するどころか、まだまだ予断を許さない状況が続いていますが、不動産マーケット自体は金融緩和にも支えられ、クラッシュすることなく年末を迎えました。

夏以降は私個人的にも案件が増え、10−12月期は手が回らないほどで、これは年明け以降も続きそうです。長時間労働はもちろんキツいですが、春先の先が全く見えない状況に比べれば、なんてことはないですね。

 

タスクが多い中で、如何に自分でやるべきこととそうでないことを取捨選択し、そうでないことは明確な指示のもとに下に振るという、これまで出来ていなかったことが徐々に出来てきたような気もします(「自分でやった方が早い」と思ってこれまでやってきましたが、それではもはや回らない)。

 

今年は収益的に稼げたかというと、前半死んでいた分そんなこともないですが、コロナショックがあった割には、上手く種まきも出来た1年だったように思います。ホップステップジャンプで言うところの、ホップくらいはできたかと。。

来年、ステップだけでなくジャンプまで完遂できるくらいの気概で、年明けから頑張っていきたいと思います。

 

不動産マーケットはどうなっていくんですかね。

ワクチンや変異種次第ではあるものの、ホテルは戻り始めれば早いような気もしています。テレワークならぬテレトラベルは限界がありますからね。感染の心配さえ無くなれば、皆の鬱積した旅行欲が爆発するんじゃないかと思います。

 

オフィスは中長期的には影響不可避ですよね(短期的にも影響出てるけど)。私自身も完全テレワークよりは、一定程度出社してコミュニケーション取るべきだと思っている人間ですが、週5で出社する世の中に戻るかと言うと、恐らく戻らないんだろうなと。

不動産業界だけにフォーカスしてみれば、「下期以降は毎日出社してますっ!コッカラッス!」っていう会社が多い気もしている。

 

個人的には来年は、インフラファンドをしっかり勉強してみたいなと思っています。今まで「あんなもんおもんないわ、不動産と一緒にせんといてくれるか!」とまでは思ってませんが、あまり真剣に向き合ってきませんでした。世の中の趨勢を考えたら、ちゃんと分かってるに越したことはないので…

 

というわけで皆様、来年もどうぞ宜しくお願い致します。

 

 

2019年振り返り

完全に放置していたこのブログですが、2019年を振り返ろうと、久しぶりに開きました。

 

Workout Logも数ヶ月ほったらかし。。少し飽きてしまったのと、費用対効果鑑みてb-monsterは退会したので、最近はもっぱらランニングです。今日も走り納めしました。

 

 

さて、2019年ももう終わりですが、備忘のためにここに残しておこうと思います。

 

仕事はというと、実質転職1年目だったわけで、年初にTwitterにも書いた通りガムシャラに働いて文句なしに成長したいと思っていたわけです。

 

結果は…まあ65点といったところでしょうか。。

 

ディールもそれなりにこなして、後半はM&A案件にもアサインしてもらって、収益的にもまずまずといったところですが、「ガムシャラ」かというと、そこまでではなかった。

 

正直、残業規制もあって時間的にガムシャラに働きにくくなっているということもあるけど、昔からの悪い癖で、「まあ、こんなところにしとくか」と、そこそこのところで止めてしまったことが多かったように思う。

 

「ガムシャラ」って別にたくさん残業すればいいわけではないですが、少なくとも今年の自分はそういう「動き方」ができていなかったのが反省点。

 

 

一方で、環境を変えたことは自分にとってプラスだったと思う。今の環境が素晴らしいか、ずっとコミットできるかは置いておいて。

 

前述の通り手を抜きがちな性格なので、周りとの競争にさらされ、目標や昇格(これが数値面だけで測られないのが難しいところ)を意識しながら仕事をしなくてはいけなくなったことは、自分にとって重要かつ必要な変化だった。

 

周りにいるシニア層で「この人すげー」ってなる人間はあまりいないんだけど笑、近いタイトルでは「こいつやるな…」って思う人間はそれなりにいて、自分と比較して劣等感に苛まれることが多々あった。

 

感覚的には、昔中学軟式野球でチョロっと活躍して、イキッて高校野球の世界に入ったものの、シニアやボーイズ上がりの猛者たちに全く歯が立たなかったあの頃に似てる。笑

 

まあ、それもこれも自分に刺激を与えてくれていることには間違いないし、自分が望んでいたキャリアチェンジの効果はあったのかなと。

 

正直、組織とか上司とかにイラつくことは前職よりも増えましたが笑

まあ、完璧な会社や組織なんてないし、ましてや完璧な人間もいないし、自分がこうありたいと思える人から如何に吸収して成長して(見返して)いけるかだと思ってます。

 

とまあ、達観したようなことを書きましたが、来年はもっともっと頑張らなくてはいけないことは事実。

年齢的にも大事な時期だし、何とか爪痕を残さないといけないなとは思ってます。

 

まだまだ勉強不足なところはたくさんありますが、全ての領域をカバーすることはできないですし、将来的にこの分野でエッジを効かせていきたいというベクトルを定めていく時期にも入りつつあるのかなと思います。

 

 

不動産のマーケットは、どうなるんでしょうね。

 

節目だ節目だと言われてきたオリンピックがついに開催されるわけで、少なからずどこかに変調は来すんでしょうが、個人的には大クラッシュみたいなものはないんじゃないかと思いますね。

 

あるとすれば、政治リスクとか地政学リスクに端を発して小爆発が起こってしまうくらいでしょうか。

 

怖いのは米朝関係で、もうトランプには戦争以外の手札が残っていないような気がするので、万が一引き金を引いてしまうようなことがあれば、一気に世界は不安定になりますわな。。

 

安倍政権はフラフラしてるけど政権交代が起こるとも思えないですし。。

 

少なくとも私のいるビジネス界隈では、このまま引き続き何とかマーケットがごくごく緩やかに上昇しているのが一番心地良いです。。

 

本当はもっと不動産マーケットについて書きたいけれど、そんな文才もないし感覚的な論評しかできないので、そこは他のプロフェッショナルな方々にお任せするとして、私のマーケットの見方はツイートを見て察してください笑

 

それでは、皆さん、良いお年を。

Workout Log(July 2019)

今月は10回のWorkout(計測ミスにより表示上11になってしまっているが)。

 

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先月よりも若干ながら運動回数増えたので、まずまず。

内訳は5回b-monster、5回ランニング。

 

8月に入り、暑すぎて外を走るのが厳しいので、b-monster中心にするしかないな…。

 

結構コンスタントに運動はしているし、飲み会もそんなに多くないのに、全く体重が減らない。

 

もっと運動して、もっと食事に気を遣わなきゃいけないということか…。

ただでさえ年取って代謝落ちてるんだもんね。

 

意識低いけど、暑いので今月も7月と同程度のWorkout回数を目指します。

 

星のやと星野リゾートリート

年1回、5連続休暇を取らなきゃいけないということで、軽井沢に行ってきました。

 

本当なら海外とかせめて沖縄にでも行ってバカンスしたかったものの、

妻が身重なので断念せざるを得ませんでした。

 

まだ避暑という季節でもないですが、近場でゆっくりということで軽井沢に決定。

近場だし、宿にお金をかけてもいいか、ということになり、星のや軽井沢に泊まることに。

 

星のやは以前富士に行ったことがあるので、これで2施設目。

ちなみに界は鬼怒川、加賀、出雲の3施設に行ったことあります。いずれもリートの運用資産ですね。

 

暇なので今回宿泊した星のや軽井沢と、当該資産のオーナーである星野リゾートリート(HRR)について書いてみようかと。

 

まずは星のや軽井沢の運営実績を見てみましょう。

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驚愕のADR年平均80,000円ですって。

HRRの中だと、星のや京都が90,000円超えていますが、それにしても高い。

 

今の日本で、ここまで高いADRを誇るホテルって他にどこがあるだろう。

 

今回改めて感じた星野リゾートの料金の恐ろしさは、

 

星「2泊泊まってくれたら、1泊●万円でええでー」

ワイ「ぐぬぬ…高いけどまあ2泊均せばなくはないか。よし、決めたろ!」

星「あ、言うの忘れてたけどサービス料10%とるでー」

ワイ「ファッ!?」

星「もちろんやけど消費税も8%かかるでー。10月以降は10%やでー」

ワイ「」

 

ってなるところですね。

表示価格より、単純に20%近く実際には多く支払わないといけませんからね。

 

冒頭に記載した通り、我が家は星野リゾートに何度か宿泊していますが、

決して家計に余裕があるわけではなく、毎回必死の思いで宿泊費を工面しております。。

 

今回宿では一度も食事せず、全てコスパ重視の外食で済ませました。

食事するにもアクティビティを申し込むにも、全て上述のサービス料+消費税コンボを食らうので、

改めてそう簡単に来られる施設ではないなと痛感しました。

 

サービス水準は高いし、ゆとりのある過ごし方ができるので、贅沢なことに間違いはないんだけど、

果たしてそこまでの価値があるかというと、、どうなんでしょう。これはそれぞれの価値観でしょうけど。

 

 

そしてこの星のや軽井沢も、HRRの運用資産な訳です。

よくもまあ、こんなに広大な敷地を持つ施設をリートに組み込もうと思ったものです。

 

境界は取れてないし、木造施設含むし、スポンサーからの借地だし。。特記事項見てるだけでも面白い。

この物件(に限らず星のや全般)のアクイジション担当と、ER書いた方には是非裏エピソードを教えていただきたい。

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直近のREIT側の運営実績も好調だし、変動賃料含むとはいえ、これだけのADRが取れていればスポンサー側も儲かってるんじゃないですかね。知らんけど。ちなみに賃料設計は下記の通り。

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施設が特殊すぎて、賃料単価の議論はあまり意味をなさないと思うけど、

2023年に賃料改定が可能になったタイミングでどういうアクションをするんでしょうね。

 

少なくとも足元のNOI利回りは鑑定ベースで8.3%(2018/10期)、実績ベースだと10%超えてくるので、優良物件であることは間違いありません(償却重いけどそれでも相当回ってる)。

 

 

HRRといえば、確か上場時の株価が50〜60万くらいだったような(一度2分割してるので、今の水準に直すと20〜30万程度)。

単純に5年くらいで株価が倍になってるってことです。

 

正直上場時は、一口あたりの単価が高いし、前述の通り境界が全く取れてなかったり、竣工年不明の物件があったり、スポンサーとの利益相反だったり、

色んな意味でReitableじゃない案件が多すぎて、評価されないだろうなと読んでました。

 

蓋を開けてみると(上場の時期も良かったし)、そこまでめちゃめちゃ評価されているというわけではないけど、外部オペレーターの物件もMIXしながら、何とかうまくやっているという印象です。

 

ホテル特化型でいえば、大江戸は論外だし、いちごはP/NAV1倍割れだし、森トラは分散効いてないし。

JHRは個人的に好きです。一時冴えなかったけど、最近また株価も戻してきているようですね。

あとは今話題のインヴィンシブルね。これはどこかで取り上げて記事にしたいっすね。

 

 

話を元に戻すと、ホテル特化型の中でもHRRのようなリゾートホテルに重心を置いたリートが日本で上場し、

さらにスポンサーのブランド力も相まって一定の評価を受けているというのは、なかなか意義深いんじゃないかと思います。

 

外部からビジネスホテルを買ってくるのであればともかく、星のやや界、リゾナーレクラスを開発するには相当な時間と労力が必要ですから、

HRRが更なる成長を遂げるには、もう一段アクティブな運用が必要かもしれませんね。

 

外部成長という意味では、既に開発案件への投資などを行なっていますが、今後は海外案件の組入れなんかも検討することになるかもしれませんし、

内部成長という意味では、前述の対スポンサーの賃料交渉でどういったアクションを起こすかが非常に注目です。

(少しケースは違うけど、最近積水ハウスリートがスポンサーのMLを外すことにしたようだし)

 

 

さて、、星野さんにお金をたくさん落としたので、休み明けからまた頑張らねば。。

 

Workout Log(June 2019)

今月からビーモン再開したので、workoutの記録をつけてみます。

 

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8回のworkoutだけど、うち7回がビーモン、1回がランニング。

まあ平均週2で運動したと思えば、まずまずかな。。

 

ちなみにビーモンとは何か簡単に説明しておくと、

 

・正式名称はb-monster(https://www.b-monster.jp/

・暗闇かつクラブミュージックがガンガン流れる中でボクササイズ

・スタジオは銀座、青山、新宿、恵比寿等の一等地に所在(最近はその他にも拡大中)

・プログラムは45分で、10分間筋トレ(腕立て腹筋スクワットetc)、10分間シャドウボクシング、最後の25分でサンドバッグを使ったボクササイズという構成

・1回1,000kcal消費という触れ込みだが、まあ600kcalくらい

・45分動きっぱなしなので、汗だくになるしボクシングだけじゃないので飽きない

・クラブミュージックに合わせてパンチするのが楽しい

パフォーマー(先生のこと)によって曲や動きも違うので飽きない

・ジムにしては高い(プランにもよるが月額15,000円がベーシックプラン)

・ボクシングの技術とか知識は不要(暗いので多少動きが間違っててもバレない)

・キツイけど暗いので醜い顔しながら動いててもバレない

・暗いので露出多めのねーちゃんガン見しててもバレない

 

こんなところでしょうか。

去年の2月頃に入会して、大体月5〜6回のペースでやってかなり体は引き締まりました。

 

転職して行けるかどうか分からなくなったので一度休会したところ、

また体がだらしなくなったので再開したというわけです。

 

普通のジムは、マシンやらプールやら色んなことができますが、

逆にいうと今日は何をやろうか、次はどうしようとか考えなきゃいけないですよね。

 

ビーモンの場合、行ってさえしまえばいわば強制的にメニューが組まれ、

それをこなすしかないので非常にシンプルです。

しかもそれが楽しいので今のところ飽きてません。

 

プログラム自体は45分ですが、前後20分ずつくらい準備とシャワーの時間があると考えれば、

大体90分で全てが完結するのもいいのかなと思います。

 

難点としては、さっきも書きましたがそれなりに値段が張ること、

キツイので挫折してしまう恐れがあること、くらいな気がします。

個人的にはかなりオススメです。

 

 

今月はどちらかというとわざわざ休日に電車に乗ってビーモンに行くことが多かったですが、

理想は平日の出勤前or退勤後に行くこと(効率性の観点で)。

 

7月は最低でも10workout目指します!

私のキャリア②

前回の続きです。

前回は転職に至るまでの私の思いについて書きました。

今日はもう少し具体的に、転職後や今後のキャリアについて書こうと思います。

 

色々考えた結果、投資銀行IBD)に転職することになりました。

投資銀行といっても色々な部門があるわけですが、バリバリ不動産屋だった私が入れるのは投資銀行の中でも不動産関連のチームです。

 

前職は不動産屋だったとはいえ、キャリアの大部分をAM会社で過ごしたので、

IBDREIT・ファンドチームに上手く経験がハマってくれたという感じです。

 

なぜIBDへの転職を決めたのか?

転職活動においては、他のデベやAM、レンダーやFASなど幅広く検討しました。

最終的にはIBDFASで悩んだ挙句、IBDに決めたといった流れでした。

 

AM会社でのキャリアが長く、それがハマったと書きましたが、

正直恥ずかしながら前職時代にはいわゆる不動産そのものにはどっぷり関わりましたが、

ファイナンスに関する業務はあまり経験がありませんでした。

 

REIT・ファンドの仕組み自体は当然理解していたものの、

資金調達の第一線でプレーしたことはなかった。

 

そんな中で自ずと、IBDに候補先が絞られていきました。

FASは面接を受けた先の社員さんが、とても疲弊していて、お世辞にもカッコいいとは言えなかったのと、

その次のキャリアがイメージできなかったので見送りました。

 

IBDはいわゆる「セルサイド」であり、曲がりなりにも「バイサイド」にいた私は、

結構色んな人に「本当にいいのか?」と心配されました。

 

しかし、前回も書いた通り、環境を変えて自分自身の幅を広げたかったし、

IBDである意味ハングリーな経験をするということが自分にとって必要だと思い、決断しました。

 

 

IBDでは現状、ファンドやREITの組成やCRE提案、M&A等を担当していますが、

何というか、イメージしていた通りの経験ができてるかなと思います。

 

良くも悪くも不動産寄りに偏っていた前職時代の経験が、

よりファイナンス周りにも広がったことで、不動産証券化が更に深いレベルまで理解できるようになりました。

 

人脈が広がるのも良いところです。

前職時代は同業、仲介業者、金融機関、DD業者くらいのものだったですが、

金融機関にいると本当に色んな方と出会う機会があります。

 

 

そんな私の今後のキャリアですが、まだ具体的なイメージはありません。

少なくとも数年は、現職でがむしゃらに働かないといけないとは思っています。

 

ただここで、セルサイドを経験できたことは大きな経験だと思っています。

数年後、やっぱりバイサイドがいいと思えばまたそちらに行くもよし、

引き続きIBDで経験を極めるもよしかと。

 

具体的なイメージはないながら、日々次のキャリアを意識しながら、

行動し続けることを心がけようと思っています。

 

 

考えていたより取り留めのない文章になってしまったな…

この辺にしておいて、キャリアについて書きたいことが出てきたらまた書きます。